Schulze Wenning. Steuerberater.
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Bindung an Mietvertrag trotz unwirksamer Befristung

Die unwirksame Befristung eines Mietvertrags kann als beiderseitiger Kündigungsverzicht gelten. Eine ordentliche Kündigung ist in einem solchen Fall frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit möglich.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verlangte der Vermieter nach Kündigung des Mietvertrags die Räumung der Wohnung. Der Mieter hatte mit dem ursprünglichen Wohnungseigentümer einen “Zeitmietvertrag” geschlossen. Nachdem die Wohnung veräußert worden war, kündigte der Erwerber das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Da der Mieter der Kündigung widersprach, klagte der Erwerber auf Räumung. Nach Auffassung des Gerichts ist die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam. Die Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist nur zulässig, wenn es einen Grund für diese gibt, wie z. B. Eigenbedarf, und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt. Das war im entschiedenen Fall nicht gegeben. Die Unwirksamkeit der Befristung führt aber nicht dazu, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und bei Vorliegen eines Kündigungsgrunds ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslücke entstanden. In derartigen Fällen ist die Lücke durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist nach dem eigentlichen Willen der Vertragspartner zu fragen. Die gewählte zeitliche Befristung des Mietvertrags zeigt den Willen beider Partner, dass das Mietverhältnis jedenfalls während der vereinbarten Laufzeit Bestand haben sollte. Folglich hätten die Parteien, wenn sie gewusst hätten, dass die Befristung unwirksam ist, stattdessen einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart und damit die gewünschte Vertragslaufzeit erreicht.