Schulze Wenning. Steuerberater.
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Bei unklarer Rechtslage darf sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft verklagen lassen

Wohnungseigentümer, die gegen die Eigentümergemeinschaft einen vermeintlichen Zahlungsanspruch haben, erheben oftmals keine direkte Zahlungsklage. Vielmehr fordern sie von der Eigentümergemeinschaft eine Abstimmung über die freiwillige Erfüllung eines solchen Anspruchs. Zu dieser Fallkonstellation hat der Bundesgerichtshof eine interessante Entscheidung getroffen. Das Gericht hat hierzu entschieden, dass Wohnungseigentümer einen Beurteilungsspielraum besitzen darüber abzustimmen, ob eine an die Gemeinschaft herangetragene Forderung freiwillig beglichen werden soll oder ob sie sich stattdessen verklagen lassen möchte. Grundsätzlich entspricht die Leistungsverweigerung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Anspruch unzweifelhaft begründet ist.

In dem entschiedenen Fall bestand die Wohnungseigentumsanlage aus einem Terrassenhaus. Die Terrassen der Wohnungen bildeten zugleich die Flachdächer der darunter liegenden Wohnungen. Nach Sanierungsarbeiten an den Terrassen vertrat der Verwalter die Auffassung, dass nach der Teilungserklärung für die Erneuerung des Bodenbelags auf den Terrassen der jeweilige Eigentümer selbst aufzukommen hat. Daraufhin ließ ein Eigentümer den Bodenbelag auf eigene Kosten austauschen und verlangte von der Gemeinschaft den Ersatz des verauslagten Betrags. Die Eigentümergemeinschaft lehnte den gegen sie geltend gemachten Anspruch mehrheitlich ab.

Nach Auffassung des Gerichts stand der Gemeinschaft das Recht zu, eine freiwillige Leistungserfüllung abzulehnen. Sie durfte die Beurteilung der maßgeblichen Rechtsfrage ohne weiteres dem Gericht überlassen und eine Zahlungsklage in Kauf nehmen. Als Fazit aus der Entscheidung lässt sich festhalten, dass nur dann, wenn der geltend gemachte Anspruch offenkundig und ohne vernünftige Zweifel begründet ist, ein Mehrheitsbeschluss über die freiwillige Anspruchserfüllung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.