Schulze Wenning. Steuerberater.
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Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu entscheiden, ob der gesetzlich vorgesehene Schutz des Mieters bei Anmietung einer Wohnung von einem gewerblichen Zwischenmieter auch für den Fall der Vermietung der Wohnung durch eine Mieter-Selbsthilfegenossenschaft als Zwischenmieter gilt.

Die Kläger sind als Rechtsnachfolger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Berlin, das während des NS-Regimes enteignet und nach der Wiedervereinigung rückübereignet worden war. An dem Haus sind seit der Enteignung weder Instandhaltungs- noch Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Der Rechtsvorgänger hatte mit der aus den damaligen Nutzern bestehenden Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes geschlossen. Gemäß dieser Vereinbarung sollte die Genossenschaft mit Hilfe öffentlicher Fördergelder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vornehmen. Im Gegenzug sollte sie für die Vertragsdauer von 20 Jahren berechtigt sein, Mietverträge mit ihren Mitgliedern, den bisherigen Nutzern der Wohnungen, abzuschließen. Das von der Genossenschaft an den Eigentümer zu zahlende Entgelt wurde für die Vertragsdauer mit 1,50 ? je qm festgesetzt. Nach Ablauf der Laufzeit räumte der Vertrag der Genossenschaft die Berechtigung ein, die bisherigen Nutzer der Wohnung als Mieter für die jeweils genutzte Wohnung zu benennen. Der Eigentümer war verpflichtet, mit den bisherigen Nutzern Mietverträge nach allgemein üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen.

Nach dem Ende der Vertragslaufzeit kam es zu Meinungsverschiedenheiten der Parteien darüber, ob die Eigentümer in die zwischen der Genossenschaft und den bisherigen Wohnungsnutzern abgeschlossenen Mietverträge als Vermieter eingetreten sind. Die Wohnungsnutzer vertraten diese Meinung mit der Konsequenz, dass diese nur bereit waren, an die Eigentümer die bisherige Miete zu zahlen und eine Mieterhöhung nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen und auf der Grundlage des bisherigen Mietniveaus akzeptieren wollten.

Nach Auffassung des Gerichts sind die Eigentümer nicht in die zwischen der Genossenschaft und den Wohnungsnutzern abgeschlossenen Mietverträge eingetreten. Dies hat zur Folge, dass zwischen den Parteien keine mietvertraglichen Beziehungen bestehen. Wie ursprünglich mit der Genossenschaft vereinbart, kann folglich nach Ablauf der Vertragslaufzeit ein an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierter Mietzins gefordert werden. In der Entscheidung gehen die Richter davon aus, dass es sich bei der im Hauptmietvertrag vorgesehenen Weitervermietung an die Mitglieder der Selbsthilfegenossenschaft nicht um eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne der mietrechtlichen Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs handelt. Inhalt des Hauptmietvertrags ist nicht die gewerbliche Weitervermietung, da der Zwischenmieter in Form der Genossenschaft gemeinnützige und karitative Zwecke verfolgt. In einem solchen Fall besteht nicht die Notwendigkeit, den Mieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümer als Vermieter in den Mietvertrag eintritt. Die Mieterinteressen sind bei Abschluss des Hauptmietvertrags durch die Genossenschaft bereits hinreichend berücksichtigt worden.