Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel auch bei preisgebundenem Wohnraum möglich

Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Er muss dem Mieter vorher nicht anbieten, die unwirksame Vertragsklausel durch eine wirksame zu ersetzen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Der Mieter einer öffentlich geförderten und dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegenden Wohnung verlangte vom Vermieter die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete, da die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam war. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel hatte der Vermieter vom Mieter einen Mietzuschlag verlangt. Der Mieter hatte diesen Erhöhungsbetrag unter Vorbehalt gezahlt. Er war der Auffassung, dass der Vermieter mit ihm zunächst eine wirksame Klausel hätte vereinbaren müssen.



Nach Auffassung des Gerichts ist die Mieterhöhung wirksam. Weil die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam ist, obliegt dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum kann der Vermieter die Miete einseitig bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöhen. Das ist die Kostenmiete, d. h. die Miete, die zur Abdeckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, zuzüglich der Instandhaltungskosten, wozu auch die Schönheitsreparaturen gehören. Ist die im

Mietvertrag vereinbarte Klausel hingegen wirksam, darf der Vermieter selbstverständlich keine Aufwendungen für Schönheitsreparaturen in die Miete einrechnen.